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泰禾危机难解:销售额排名下滑22位,财务成本增

全年7起票据追索和借款纠纷

泰禾集团决心降负债。

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这也是泰禾首个东莞项目。泰禾集团前几年为了扩充土储,以股权收购的方式获得了多幅地块。

2019年中报显示,泰禾来自非银融资额650.25亿元,占比58.94%,融资成本为10.13%。

这期间,来自银行贷款的占有比重,则从41.06%降至18.00%。

高息融资下,关于泰禾资金情况和现金流的情况再度引发关注。

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纵观去年房企销售额前30名的企业中,截至目前,泰禾是掉队最严重的一家。

土储减少过半,完成销售目标不足50%

泰禾集团人事变动频发,刚好赶上泰禾四处出售项目之际。“现在泰禾内部太乱了。”一位今年秋天离职的泰禾集团前员工对搜狐财经表示。

泰禾集团三季报显示,实控人黄其森持有的48.97%股票,质押率已高达99%。

美元债年息11%,财务成本攀升

7月10日,Tahoe Group Global Limited就曾在境外完成4亿美元的债券发行,票面利率高达15%,期限为3年。9月11日,泰禾集团发行1年期、1亿美元债券,年息11.25%;随后不久又发行1年期、2亿美元债,年利率11.25%。

搜狐财经统计发现,泰禾下半年共计四次发行美元债,累计融资逾8亿美元,且成本均较高,利率均超过11%。

克尔瑞数据显示,今年1月至11月,泰禾集团全口径销售金额实现689.2亿元,权益销售金额527.7亿元,分别排名第42位、第40位。而2018年全年,泰禾集团全口径销售额和权益销售额则分别为1303.4亿元、1095.3亿元,排名20位、17位。

泰禾近两年在非银融资渠道的资金大幅增加。2016年至2018年,泰禾来自非银融资渠道的资金分别为269.51亿元、829.74亿元和842.49亿元,分别占比各年度融资总额的35.74%、61.24%和61.27%。

其中王景岗担任北京区域公司总裁仅不足一年,其上一任北京区域公司总裁张晋元于今年4月离职,引发泰禾集团人事动荡。

搜狐财经初步统计,今年至少有三位高管离开泰禾——包括副总裁及上海区域总经理刘颖喆;负责广深区域地产业务的副总裁余智晟;执行副总裁兼北京区域公司总裁张晋元。

最近一次是今年9月27日。泰禾集团将其持有的福建泰信置业30%股权转让给世茂房地产,交易对价为2.99亿元。

2019年7月,北京法院审判信息网公布裁定书,中诚信托与泰禾集团、增城荔涛房地产有限公司发生借款合同纠纷,法院裁定冻结泰禾集团、增城荔涛名下银行存款13.43亿元,若存款余额不足,则查封其名下同等价值其他财产。

截至2019年9月30日,泰禾集团有息负债为1042.3亿元,较今年中期的1104亿元有所下降。现金流方面,今年前三个季度,泰禾集团现金及现金等价物净增加10.98亿元。

经过这一年“去杠杆”后,泰禾的资金危机暂时得到缓解,三季报显示,泰禾经营活动产生的现金流量净额增至226.15亿元,上年同期为1.62亿元。

12月9日,泰禾集团、福州泰佳实业有限公司与重庆市商信宝商业保理有限公司、重庆脉源海成企业管理咨询有限公司等票据纠纷终审宣判,泰禾集团败诉。法院判决泰禾集团等四家企业支付商信宝保理公司商业承兑汇票票面金额500万元及利息。

12月12日,一家自媒体曝出泰禾集团因信托借款合同纠纷,被西藏信托提起诉讼。消息一出,泰禾集团当日股价下跌2.23%。

国际评级机构穆迪和惠誉分别将此债券发行担保人泰禾集团主体评级为B3和B-。穆迪向市场提示风险:还本付息或长期内履行合同中其他条款的保证极小。

2019年三季报显示,泰禾集团财务费用高达6.38亿元,同比增长35%。

2017年4月,因项目开发建设需要,西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款,作为担保措施,福建中维将所持东莞金泽置业80%股权质押给西藏信托,同时泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。

事实上,在过去的一年,泰禾集团的法律诉讼高发。根据天眼查信息显示,2019年开庭的纠纷多达39起,涉及票据追索和借款纠纷的有7起。

而现在离2019年剧终仅不到1个月,要实现1500亿的目标,或许难上加难。返回搜狐,查看更多

搜狐财经查询天眼查得知,上述纠纷系由泰禾集团旗下全资子公司福建中维的股权收购而来的。

按照销售目标1500亿元计算,泰禾集团目前完成率为仅为46%,尚不足一半。

根据目前的数据统计,主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升,但也不乏掉队者。

12月18日,泰禾集团两位高级管理人员——原集团执行副总裁葛勇、原集团副总裁兼北京区域公司总裁王景岗临危受命,被任命为泰禾集团联席总裁。

今年3月开始,泰禾集团陆续向世茂房地产出售9个项目,累计获得对价92.46亿元,除此之外,五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产等,均成为泰禾集团项目资产的接盘方。

泰禾集团回应称,“我司早在2019年6月6日就已结清中诚信托有限责任公司全部借款,且中诚信托亦于2019年7月1日向法院申请解除相关财产保全措施,目前双方不存在任何借款纠纷。”

本期专题,搜狐财经将聚焦今年销售排名掉队的上市房企,试图还原这些企业所面临的困难,找出未来发展的“药方”。本文为“地产掉队者”专题第01期,关注企业为泰禾集团。

截至9月底,泰禾集团的货币资金147.3亿元,与去年同期相比仅少1亿元,短债减少近100亿元至62.6亿元,一年内有息负债余额减少170亿元至243.7亿元。

2016年4月,福建中维通过股权合作协议,以3.56亿元价格获得东莞金泽置业80%股权。东莞金泽置业持有“东莞市东城区1316商业地块”,即现在的东莞“泰禾新天地”项目。

12月13日,泰禾集团发布公告称,其境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.) Limited发行1.105亿美元债券,期限364天,年息11%。募集资金用途为境内项目建设和其他一般企业用途。

其中,对参股公司实际担保17.47亿元,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

财经评论员严跃进表示,泰禾对外担保余额占归母所有者权益超400%,这属于对外担保数据偏高,会引起外部投资者担心,这个数据能够说明公司资金方面的压力,是当前需要注意的内容。

一年前,行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测,2019将是地产行业最艰难的一年。

泰禾前员工认为,销售下滑,负债高企,是泰禾面临的核心困难。而在去杠杆的过程中,土储大幅下降、人才逐渐流失,或将为长期危机埋下伏笔。

2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示,截至2019年11月27日,房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性:融资成本提高、去化周期延长……

2019年初,泰禾集团实控人黄其森曾表示,“保守”确定销售目标1500亿元。克而瑞2019年1-11月中国房地产企业销售榜显示,泰禾集团的全口径销售金额是689.2亿元,排名42位;权益金额为527.7亿元,排名第40位。

近两年来,泰禾集团几乎消失在土地招拍挂市场。今年上半年,泰禾集团合计偿还债务338亿元。

寒冬之中,一些房企开始将重心放在多元化业务上,但部分多元化与房地产主业相关度甚低,不能对房地产主业反哺,反而让企业雪上加霜。

然而这之后,东莞金泽置业股权转让事项发生纠纷。原股东请求福建中维支付股权对价。泰禾集团表示,上述东莞项目涉及的是一起普通经济纠纷,不存在资金链断裂的信息。

与此同时,泰禾土储状况不容乐观,2019中报显示,泰禾土地储备计容建筑面积209.25万平方米,总货值2435亿元,同比分别下降54.58%和40%。

不仅如此,泰禾集团还有大量的担保事项。Wind数据显示,仅2018年一年,泰禾集团就为公司控股参股公司提供连带责任担保86宗。

降负债的代价是出售资产、缩减货值。为了缓解债务情况,今年来,泰禾集团多次将其早年间收购的项目股权出售。

今年前三季度,泰禾集团依靠处置子公司收到的现金达84.19亿元。

根据公告披露,截至11月28日,泰禾集团实际对外担保余额为760.31亿元,占泰禾最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.90%。

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